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여유자금을 위한 상책: Heloc에 대하여 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 요즘 비즈니스가 좋지 않아 비상시를 위하여 Heloc을 생각하고 있습니다. Heloc에 대한 설명과 수입 증명을 하지 않고 얻을 수 있는 방법에 대해서도 알려주시기 바랍니다.     ▶답= Heloc (Home Equity Line of Credit)이란 집을 담보로 신용구좌를 설정하는 것으로(일시에 돈을 빌리는 융자가 아니라), 실정후에는 신용범위 (Credit Limit)내에서 자유롭게 현금을 꺼내 썼다 갚았다를 반복할 수 있는 아주 편리한 상품입니다.     한꺼번에 돈을 빌려서 매달 원금과 이자를 일정기간 갚아 나가는 모기지융자와는 달리 사용한 만큼, 사용한 기간에 대해서만 이자를 내면됩니다. 따라서 단기자금이나, 신용카드상환, 학자금, 비즈니스 운영자금등 급전이 필요한 사람에게 안성맞춤인 상품이라고 볼 수 있습니다.     이런 특징 때문에 당장 필요하지 않더라도 비상시를 대비하여 미리 설정해 놓는 경우가 대부분입니다. 쓰지 않을 때는 이자를 전혀 내지 않고 꺼내 쓰는 금액 만큼, 기간 동안 일일로 이자계산하여 월단위로 이자만 납부 할 수 있어 페이먼트 부담이 적습니다.     원금을 갚고 싶으면 당연히 언제든지 갚을수도 있습니다. 집모기지를 모두 페이오프 (Pay off)하여 더 이상 융자가 없는(Free and Clear) 집도 역시 Heloc을 설정해놓으면 언제든지 자금을 꺼내 쓸 수 있습니다.   이렇게 Heloc은 손님입장에서는 편리한 상품이지만 금리상승이후 유동성을 중시하는 은행들은 대부분 Heloc 자체를 취급하지 않거나, 취급하더라도 심사를 아주 까다롭게 하는 실정입니다. 따라서 세금보고한 수입이 충분하여 서류심사에 문제가 없는 경우(풀닥융자)뿐만 아니라 세금보고서 제출 없이 진행하는 융자 (스테이티드 융자)도 철저히 사전준비를 잘 해서 신청해야 최종승인을 받을 수 있습니다.     풀닥과 스테이티드융자는 융자금액, LTV(Loan To Value), 이자율, 비용등에 있어서 많이 차이가 나므로 융자담당자와 미리 상의해서 어떤 것이 본인에게 유리한지 결정하여 신청해야 시간낭비, 시행착오를 면할 수 있습니다. 소득증명없이도 Heloc 을 승인해주는 은행은 많지 않으나 집에 에퀴티(집값에서 융자밸런스를 뺀 금액)가 충분한 경우 집값의 50%까지 최대 오십만달러까지Heloc을 설정해 주기도 합니다.     예를들어 현재 집 시세가 백오십만달러에 기존융자 잔액이 이십오만달러인 경우에는 최대 오십만달러까지 소득증명을 요구하지 않고 Heloc 을 설정해줍니다. 신용점수에 대한 제한이 있을 수 있고 풀닥 보다는 이자율이 약간 높고 비용이 좀더 많이 드는 단점이 있습니다. 하지만 다른 대안을 쓸 수 없는 사람들에게는 그나마 남아 있는 유일한 방법이라고 할 수 있습니다.     본인의 소득증명이 여의치 않을 경우에는 소득증명이 잘 되는사람과 같이 융자를 신청하는 경우도 많습니다. 즉 형제자매나 친척, 자녀들 중에 충분한 소득 증명이 가능한 사람의 코사인을 받는 것입니다. 코사인은 한국의 보증과는 전혀 다른 개념입니다.     미국의 모기지와 Heloc은 Non- recourse 융자로 차용인이 융자를 못갚을 경우 렌더(은행)는 담보물 내에서 손실회복을 추구하지 담보를 넘어서 차용인의 다른 자산에 까지 손을 댈수는 없습니다. 또한 자녀가 코사인을 할 경우 미래 자녀들의 주택구입에 장애가 될가봐 걱정 하기도 하는데 이는 융자 담당자와 상의 해서 미리미리 준비를 해 놓으면 쉽게 해결 할 수가 있습니다. 그리고 62세가 넘어서고 집에 에퀴티가 충분한 경우에는 소득증명이 필요없는 Reverse Mortgage를 통해서 Heloc을 설정할 수도 있습니다.     리버스모기지는 돈을 빌려 써도 페이먼트를 하지 않아도 되는 큰 장점이 있지만 비용이 다소 높고, 진행과정이 복잡하므로 융자담당자와 충분히 상의 후 신청하는 것이 좋습니다. Heloc은 이자율이 바뀌는 변동금리상품으로 월스트리트 우대금리 즉 Prime rate을 인덱스로 사용하는데 현재 8.5% 입니다. 이 금리는 연준이 기준금리를 내리면 같이 내려가기 때문에 향후 연준의 금리인하가 예상되어 Heloc 의 이자율도 내려갈 것으로 예상됩니다. Heloc은 보통 30년 만기인데, 처음 10년동안은 이자만 내고 그후 20년 동안은 원금과 이자를 같이 갚아 나가는 특징이 있습니다.     끝으로 Heloc의 진행기간은 대부분 1-2개월 혹은 심지어 그 이상 걸릴 수도 있으므로 임박해서 신청하기 보다는 미리미리 융자담당자를 찾아 상담 하고 준비 할 것을 권합니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 여유자금 프로융자 대표 주택 융자 모기지 융자

2024-09-24

웰스파고, 20억불 보상금 전달 시작

웰스파고가 고객들에게 부당 청구한 금액을 돌려준다.   소비자금융보호국(CFPB)은 지난달 20일 웰스파고가 고객들의 자동차 대출, 모기지 융자, 개인 계좌 등에서 수수료 및 이자를 부당하게 책정하고 징수한 혐의로 벌금 17억 달러를 부과하고 부정 취득한 20억 달러를 고객에게 돌려줄 것을 명령했다.   로힛 초프라CFPB 국장은 “웰스파고의 반복적인 위법 행위로 인해 수많은 고객이 피해를 봤다”며 “이번 조치는 그들에게 책임을 묻기 위함”이라고 지적했다.   CFPB에 따르면 피해 대상은 2011년부터 2022년까지 웰스파고를 이용한 고객 중 일부다. 자동차 대출, 모기지 융자, 개인 계좌 등 고객 1600만 명이 피해를 본 것으로 나타났다.   ▶자동차 대출   웰스파고는 자동차 융자 시 갭 보험을 강매하는 등 불법을 저질렀고 대출금의 조기 상환 시 고객에게 돌려줘야 할 수수료도 착복했다. 또한 자동차 대출에 부당한 수수료 및 이자도 청구했다. 일부 차량은 불법으로 압류하기도 했다. 차량 압류 피해자는 최소 4000달러의 배상금을 받을 수 있다고 한다.   ▶모기지 융자   CFPB는 웰스파고가 모기지 융자에 재조정 신청을 부당하게 거절했다고 밝혔다. 재조정을 신청한 모기지 고객은 평균 2만4125달러의 피해를 본 것으로 알려졌다.   ▶개인 계좌   개인 계좌에서도 불법 행위가 적발됐다. CFPB의 보고서에 따르면 웰스파고는 예금이 충분한데도 ATM(현금자동인출기) 인출 및 데빗카드 결제 시 오버드래프트(한도초과인출) 수수료를 무단으로 징수했다.   웰스파고에 따르면, 대상 고객은 이미 안내문을 발송했으며 체크 또는 크레딧 형태로 보상금을 지급하는 중이다. CFPB는 만약 본인이 보상 대상이지만 아직 금액을 받지 못했다면 웰스파고에 직접 연락할 것을 당부했다. 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com웰스파고 보상금 보상금 전달 자동차 융자 모기지 융자

2023-01-25

타인 명의로 낸 모기지 이자, 세제 혜택 받을 수 있나? [ASK미국 융자-크리스 리 대표]

▶문= 타인 명의로 낸 모기지 이자, 세제 혜택 받을 수 있나?       ▶답= 2023년 새해가 얼마 남지 않았다. 새해가 되면 새로운 텍스 시즌이다. 매년 택스 시즌 때마다 손님들로부터 제일 많이 질문받는 것 중에 하나가 타인 명의로 되어 있는 모기지 융자를 실제로는 본인들이 페이먼트를 했는데  세금 보고 시 타인 명의로 받은 1098 form의 명시된 모기지 이자에 대한 세제 혜택을 볼 수 있는지에 대한 질문이다. 결론은 본인이 페이먼트 한 모기지 이자에 대한 증거만 제시할 수 있다면 세제 혜택을 볼 수 있다. 이는 2012년 U.S. Tax Court에서 판결된 내용을 근거로 한다.     〈유형1〉   A 씨는 이민 온 지 얼마 안 돼서 집을 샀어야 했는데 신용기록과 수입에 대한 기록이 없어 좋지 않은 조건으로 융자를 받을 수밖에 없었다. 그래서 친척의 명의로 집을 구입하였으며 주택융자 역시 친척의 명의로 융자 받았다. 매년 모기지 은행에서 받는 모기지 이자에 대한 서류 1098이 친척의 이름으로 되어 있어 본인의 인컴 텍스 보고 시 deduction 세제 혜택을 받지 못하다가 최근 이 내용을 알게 되어 세금보고 시 혜택을 보고 있다.   〈유형 2〉   A 씨와 B 씨는 동거인이다. 결혼을 하지는 않았지만 같이 동거를 하고 있으며 모두 다른 직장에서 일을 하고 있다. 현재 사는 집을 수년 전에 같이 50 대 50으로 투자한 후 매입했다. 그러나 모기지 융자는 신용기록에 문제가 있던 B 씨는 빠지고 A 씨만의 명의로 모기지 융자를 했다. 하지만 매달 페이먼트는 정확하게 각자 50/50으로 했는데 이런 케이스 역시 마찬가지이다. 은행에서 받은 서류 1098에는 A 씨만의 이름만 있지만 페이먼트를 한 기록이 있는 B 씨 역시 전체 이자금액의 절반인 50%의 금액에 대한 세제 혜택을 클레임 할 수 있다.   ▶문의: (213)675-9240 융자 / 크리스 리 대표미국 모기지 모기지 융자 모기지 이자 세제 혜택

2022-12-21

부동산 바이어들을 위한 10가지 모기지 팁 [ASK미국 융자-크리스 리 대표]

▶문= 부동산 바이어가 알면 좋을 모기지 팁은 무엇인가요?       ▶답=  1. 크레딧 리포트의 신용거래를 증진한다. 항상 빌은 늦기 전에 페이먼트를 해야 하며 스테이트먼트에 나오는 미니멈 페이먼트보다는 좀 더 갚아 빚을 줄여야 한다. 랜더들은 거의 빚에 대한 수입의 비율을 45% 이하로 보이는 것을 좋아한다.   2. 다운페이먼트를 모은다. 매매가의 20%를 모으는 것이 이상적이다. 하지만 무조건 20%를 모아야 하는 것은 아니다. 많은 랜더들이 3% 또는 3.5%의 다운페이먼트만으로 모기지 융자를 할 수 있는 프로그램들도 있다. 또한 로컬 정부 기관 그리고 랜더들에서 보조를 해주는 프로그램도 있다.   3. 사전 융자 승인을 미리 알아본다. 집을 사려고 할 때 랜더로부터 얼마를 융자 받을 수 있는지 미리 알고 그 가격대의 맞는 집을 찾아야 한다.   4. 모기지 은행을 쇼핑한다. 여러 가지 조건과 비용을 꼼꼼히 따져 1-2군데 이상의 랜더들로부터 자세히 알아보는 것이 좋다.   5. 모기지 융자의 종류를 정한다. 가정을 꾸리고 아이들을 양육하기 위해 집을 산다면 30년 고정 융자 프로그램이 맞다. 하지만 10년 내에 집을 팔고 이사 갈 계획이 있다면 변동 금리 모기지 프로그램이 더 적합할 수도 있다.   6. 당신의 라이프스타일을 고려해라. 주위의 커뮤니티 학교들 쇼핑몰 등 주위 환경을 알아봐야 한다. 낮과 밤 그리고 주중과 주말에 각각 방문하여 여러 환경을 살펴보라.   7. 예산을 세우고 준수해라. 모기지 페이먼트 외에 집 보험 재산세 보수 수리 비용 등 많은 비용들이 들어가게 된다. 콘도나 PUD 하우스 등일 경우 관리비 등이 들어간다.   8. 전문가의 도움을 받아라. 라이센트를 소유한 전문가의 도움이 필요하다. 미국 정부 HUD에서 허가한 주택 관련 에이전시들에게도 도움을 청하여 정보를 수집하길 권한다.   9. 에스크로 크로징 코스트를 잊지 말라. 에스크로 종료 시 크로징 비용을 내게 된다.   10. 세이빙 자금을 보충하라. 모아둔 자금을 다운페이와 크로징 비용에 사용하는 경우들을 많이 본다. 이는 매우 위험스러운 운영이며 많은 전문가들은 최소 3-6개월간 필요한 자금을 당장 보충하여 모을 것을 권한다.   ▶문의: (213)675-9240 크리스 리 대표미국 부동산 부동산 바이어들 모기지 융자 모기지 페이먼트

2022-08-31

Non Qm 론이란 무엇인가 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 세금보고를 통해서 모기지 융자를 받지 못하시는 분들이 사용하는 Non Qm 론은 무엇인가요?   ▶답= 통상적으로 모기지 론은 자신의 인컴을 기반으로 받게 됩니다. 인컴이 많을수록 더 많은 론을 받을 수 있는 것입니다. 하지만 인컴과 상관없이 자신의 비즈니스를 통해서 론을 받을 수 있는 것이 Non Qm 론입니다. 즉 세금보고의 서포트가 없어도 비즈니스의 p and L이나 WVOE(렌더가 직장에 직접 인컴을 확인해서 받는)를 통해서 받을 수 있는 론인 것입니다.   보통 비즈니스를 하는 스몰 비즈니스 자영업자들은 많은 세금을 줄이기 위해서 사업에 들어가는 비용을 적극적으로 활용해서 비즈니스 인컴을 낮추게 됩니다. 하지만 이렇게 될 때 낮아진 비즈니스 인컴을 가지고 full docs으로 융자를 받는 것이 쉽지 않습니다. 이런 상황에 있는 자영업자 분들이 세금보고 없이 주로 사용하는 모기지 론이 바로 Non Qm 론인 것입니다. 이런 Non Qm 론을 받기 원하시는 분들은 CPA나 세무사가 비즈니스에서 론이 가능하다는 레터와 비즈니스 p and L을 작성해 주면 되는 것입니다.   Non Qm 론에서 또 한 가지 중요한 것은 얼마나 다운페이를 할 수 있느냐에 따라 받는 모기지 이자율의 차이가 큰 것입니다. Non Qm 론은 세금보고를 기반으로 하지 않기 때문에 렌더 입장에서는 다운 페이먼트를 기본적으로 20% 이상을 요구하고 다운 페이가 그 이상일 때 대략 30%가 넘을 경우에는 대략 1%-1.5%의 이자율을 더 낮추어주고 있습니다.     8월 15일 현재 full docs으로 가장 좋은 크레딧 점수일 때 4.875%에서 5.125% 정도를 받을 수 있는데 760 이상의 크레딧 점수와 30% 이상 다운을 할 수 있다면 7년 ARM으로 5.875% 정도를 받을 수 있으며 30년 고정으로 6% 정도까지 받을 수 있습니다. 그러므로 세금보고가 부족하지만 크레딧 점수가 높고 가능한 많은 다운 페이먼트를 할 수 있고(30% 이상) CPA나 세무사를 통해서 p and L을 받을 수 있다면 비즈니스를 통해서 좋은 모기지 이자율로 융자를 받을 수 있는 것입니다.   ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비지니스 비지니스 융자 모기지 융자 스몰 비즈니스

2022-08-16

주택 모기지 이자율 '꿈틀'…30년 고정 전국 평균 올해 5%까지 전망

사상 최저치를 기록했던 모기지 이자율이 오름세를 보이면서 재융자를 계획하는 주택 소유주들의 발걸음을 재촉하고 있다. 최근 월스트릿저널은 올 들어 모기지 이자율이 계속해서 오를 전망이며 재융자를 위해 모기지 이자율을 주시하고 있던 주택 소유주들이 움직여야 할 때라고 보도했다. 프레디맥에 따르면 지난 22일 30년 고정 전국 평균 모기지 이자율은 4.08%까지 올라 올해 들어 처음으로 4%대를 넘어섰다. 15년 고정 이자율도 3.30%를 기록해 상승세를 이어갔다. 28일 이자율은 30년 고정이 3.99%, 15년 고정이 3.23%를 기록해 소폭 하락했다. 전문가들은 지난해보다 여전히 이자율이 낮기는 하지만 내년까지 이자율이 계속해서 상승할 것으로 내다봤다. 이 가운데 프레디맥과 패니메이 등 국책 모기지 기관과 모기지은행협회는 30년 고정 모기지 이자율이 올해 5%까지 오를 것으로 전망했다. 프레디맥 수석이코노미스트 프랭트 노대프트는 “최근 모기지 이자율과 연동되어 있는 10년 만기 국채 수익률이 올라가면서 모기지 이자율도 상승했다”며 “만약 재융자를 할 계획이라면 더 이상 기다릴 이유가 없다”고 말했다. 또 연방준비제도가 양적 완화 정책으로 시행하는 ‘오퍼레이션 트위스트’가 계획대로 6월에 끝나면 이자율은 가파른 상승세를 탈 것이라고 설명했다. 이밖에 물가상승에 따른 채권 값 하락도 이자율 상승의 변수가 될 수 있다. 하지만 이자율이 낮다고 해서 무턱대고 재융자를 하는 것은 금물이다. 현재 자신이 살고 있는 집에 얼마나 오래 머무를 것인지를 계획한 후 재융자에 드는 비용을 합산해 줄어드는 페이먼트보다 금액이 적은 지 등을 따져봐야 한다. 랜딩트리에 따르면 보통 재융자를 할 때는 주택 감정비용과 크레딧 체크 수수료, 각종 프로세싱 수수료 등으로 전체 융자금액의 2~4%를 지불해야 한다. 또 15년 혹은 30년 모기기 융자 기간 중 어떤 것이 더 유리한지 신중하게 고려해야 한다는 것이 전문가들의 조언이다. 김동그라미 기자 dgkim@koreadaily.com

2012-03-29

9분기 연속 감소 소비자 융자, 마침내 증가세 반전…은행들도 신용 확대

소비자들의 대출 수요가 늘고 있으며 이에 맞춰 은행들도 신용을 확대하고 있는 것으로 나타났다. CNN머니는 뉴욕 연방준비은행(Fed)이 발행한 보고서를 인용 모기지.홈에퀴티.크레딧카드.자동차융자 등의 소비자 채무가 지난 1분기에 300억달러(1%) 늘며 2008년 3분기 이후 처음으로 증가세를 기록했다고 보도했다. 9분기 연속 줄어들기만 하던 소비자 융자가 마침내 증가세로 돌아선 것이다. 이 보고서를 작성한 뉴욕 Fed의 앤드류 하우와우트 이코노미스트는 "대출시장이 서서히 회복되고 있다는 신호가 보이기 시작하는 것"이라며 "소비자들의 수요와 은행들의 대출 의지가 동시에 늘고 있는 것을 확인할 수 있다"고 말했다. 이와 함께 소비자 대출 연체율도 개선되고 있다. 연체가 줄고 있다는 건 소비자들이 이전보다 새로 융자를 받을 여력이 많아졌다는 것으로 경기회복의 중요한 신호로 받아들여진다. 미국 금융업계 전체의 소비자대출 부문 연체율은 5분기 연속 하락 지난 1분기 현재 연체되고 있는 대출 잔액은 1년 전에 비해 15% 줄었다. 염승은 기자 rayeom@koreadaily.com

2011-05-09

'점보 모기지' 상한선 내려…10월부터 62만5500달러로

점보 모기지 기준이 강화된다. 국책모기지 기관인 패니매와 프레디맥은 오는 10월 1일부터 현재 72만9750달러 이상인 점보 모기지 기준이 62만5500달러로 인하되고 다운페이먼트 기준도 강화한다고 밝혔다. 이에 따라 오는 10월 1일 이후 100만달러인 주택을 구입할 경우 다운페이먼트 비용은 27만달러에서 37만달러로 상승하게 된다. 이처럼 점보 모기지 기준이 강화되면서 주택구입자들의 부담이 가중돼 고급 주택 시장이 다시 침체에 빠질 수 있다는 분석이 나오고 있다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난 1분기 100만달러 이상 고급 주택 거래는 전년대비 두 자리수 이상 상승했다. 지난 3월 고급 주택 거래는 지난해 같은 기간에 비해 5.1% 상승한 것으로 나타났다. 질로의 스탠 험프리스 수석경제학자는 "점보론 기준이 강화되면 주택 시장에서 바이어들이 사라지게 될 것"이라며 "주택을 정리해 은퇴를 준비하는 사람들의 계획 수정이 불가피할 것으로 예상된다"고 말했다. 그 동안 점보 모기지 이자율이 낮은 수준을 기록하고 융자 은행들이 점보 모기지 기준을 완화하면서 고급 주택 시장도 활기를 띄었었다. 또 은행들은 다운페이먼트 비율을 20% 정도로 낮추고 요구 크레딧 점수도 700점 정도로 내려 점보 모기지 수요가 증가했었다. 곽재민 기자 jmkwak@koreadaily.com

2011-04-21

"대출자 상환 능력 검증하라"…주택 융자 더 까다로워진다

주택 융자가 앞으로 더 어려워질 전망이다. 모기지 융자 상환 규정 강화가 예상되기 때문이다. 19일 연방준비제도(Fed)는 융자 은행이 주택 융자 전에 반드시 모기지 대출자의 상환 능력을 검증해야 융자를 할 수 있도록하는 법안을 제안했다. 이 법안에 따르면 융자 은행은 모기지 대출자의 소득과 부채 등 재정상태를 확인하고 안정된 직장이 있는지 확인해야 한다. 이처럼 Fed가 주택 융자 조건을 강화하고 나선 것은 제 2의 서브프라임 사태와 같은 주택 시장 붕괴를 막기 위함인 것으로 풀이된다. 당시 융자은행들의 무분별한 주택 융자로 인해 주택 시장이 붕괴하면서 미국 경제에 악영향을 끼쳤다. 하지만 시장 전문가들은 이미 대형 모기지 은행들이 높은 크레딧 점수와 20% 이상의 다운페이먼트 등 까다로운 융자 조건을 강화했다며 이 번 법안이 효과를 보기에는 제한적일 것이라고 분석하고 있다. 한 관계자는 "이 번 법안은 은행 등 금융 기관을 위한 것"이라며 "융자 조건이 까다로워지는 등 내 집 마련 장벽이 높아질수록 부동산 시장 회복은 늦어질 수 있다"고 말했다. 한편 Fed는 오는 7월 22일까지 이 번 법안에 대한 의견을 수렴할 계획이다. 곽재민 기자

2011-04-19

은행 모기지 채권 매매 규제 강화…다운페이 20%·대출 지분 5% 이상 보유 등

은행들이 주택 모기지 융자 채권들을 묶어 모기지담보부증권(MBS)로 팔려면 최소 20%의 다운페이먼트를 받아야 한다. 또한 융자기관들은 대출 지분의 5% 이상을 직접 보유해야 한다. 연방예금보험공사(FDIC)는 지난해 발효된 금융개혁법에 따라 이전보다 크게 강화된 주택 모기지 융자 관련 규제안을 29일 발표했다. 금융위기를 초래하는 데 큰 역할을 한 주택 모기지 융자 시장이 정상화 될 수 있도록 규제를 강화하는 동시에 투자자들이 공개된 리스크를 믿고 MBS를 거래할 수 있도록 최소한의 안전장치를 마련하겠다는 것이다. 특히 모기지 채권 지분 5% 이상 보유 규정은 융자기관이 해당 MBS에 어느 정도 책임을 질 수 밖에 없는 구조를 만들어 아무렇게나 모기지 융자가 이뤄질 수 없도록 할 것으로 기대된다. 융자기관들이 마구잡이식으로 내어 준 모기지 채권들로 만들어진 MBS가 이번 금융위기의 주범 중 하나였기 때문이다. 그러나 20% 다운페이먼트, 낮은 소득 대비 부채 비율 등의 까다로운 기준에 맞춰 이뤄진 모기지들은 지분 5% 보유 규정에서 면제된다. 염승은 기자 rayeom@koreadaily.com

2011-03-29

주택시장에도 '봄바람' 부나…지난주 모기지 대출 신청 15.5% ↑

주택 시장에도 봄 기운이 도는 조짐이다. 9일 워싱턴에 본사를 둔 모기지은행가협회(MBA)는 지난주 주책 모기지 대출 신청건수가 전주보다 15.5%가 늘어났다고 밝혔다. 지난해 여름 이래 주간 상승폭으로는 최대다. 세부적으로는 재융자 신청 건수가 17.7%, 신규 대출 신청은 12.5% 각각 증가했다. 마이클 프레탠토니 MBA부회장은 "고용시장이 개선되면서 주택시장 회복의 길을 다지기 시작했다"며 "30년 만기 고정 모기지 금리가 5% 밑으로 2주째 유지되면서 잠재 주택 구매자들과 재융자 희망자들에게 경제성을 더해주고 있다"고 말했다. MBA에 따르면 지난주 접수된 모기지 대출 3건 중 2건은 재융자였다. 이성은 기자

2011-03-10

국책 모기지기관 패니메이·프레디맥 없애면…"30년 고정금리 상품 사라질 수도"

연방정부가 모기지 제도 대수술을 추진 중인 가운데 국책 모기지기관인 패니메이와 프레디맥이 사라질 경우 30년 만기 고정금리 융자를 받기 어렵게 될 것이라는 전망이 나왔다. 뉴욕타임스는 집을 사는 사람 대부분이 사실상 국책 모기지기관을 통해 30년 융자를 받고 있는 상황에서 국책 모기지기관을 없애 시장 자율에 맡기면 이런 좋은 조건의 대출을 받기 어려워져 바이어들의 부담이 가중될 것이라고 4일 보도했다. 바이어들은 주택 구입 시 대부분 컨포밍 융자를 받는데, 컨포밍 융자는 일반 은행이 대출하지만 그 채권을 국책 모기지기관이 매입해 준다. 이 때문에 은행은 좋은 조건에 30년 고정금리로 융자를 해 줄 수 있다. 하지만 정부는 모기지 제도를 근본적으로 바꾼다는 계획 아래 심각한 적자 상태인 패니페이와 프레디맥을 없애는 방안도 고려하고 있다. 이들 업체가 모기지 시장의 대부분을 차지하고 있지만 주택 경기가 어려워지면서 부실대출과 이에 따른 세금 지원이 늘어나고 있다는 비난에 따른 것이다. 곽재민 기자

2011-03-04

감정가 탓에 부동산 거래 망친다…예상보다 훨씬 낮게 측정돼 모기지 받기 힘들어

#5년 전 맨해튼 콘도를 72만 달러에 구입한 모 한인은 지난해 부동산 경기 침체를 감안해 67만5000달러에 팔기로 계약했다. 하지만 이후 감정가가 60만달러로 나오면서 구매자가 모기지를 받기 힘들어졌다는 이유로 계약을 파기했다. #B씨는 올 초 브루클린에서 두 가구 주택을 37만5000달러에 계약했다. 하지만 실업률이 높고 압류 주택과 숏세일 주택이 많은 곳이다 보니 감정가가 33만달러로 책정되면서 계약을 취소할 수 밖에 없었다. 반면 C씨는 세 가구 주택을 95만 달러에 계약한 뒤 감정가가 87만 달러로 결정되면서 계약을 파기할 뻔 했으나 다운페이를 50%까지 해 간신히 은행으로부터 모기지를 받을 수 있었다. 주택 또는 상가 매매를 할 때 감정가가 일반 시세보다 낮게 나와 부동산 거래가 취소되는 사례가 여전히 많은 것으로 나타났다. 금융위기를 몰고 온 서브프라임 모기지 사태로 급증했던 현상이 주택시장 침체와 함께 장기화되고 있다. 재미부동산협회 티나 김 회장은 "감정가격이 일반 시세보다 낮게 책정돼 요즘에는 최소 30%는 다운페이를 해야 감정가에 관계없이 모기지를 받을 수 있다"고 말했다. 전미부동산중개인협회(NAR)는 지난 1월 설문조사 결과 10명 중 한 명 꼴로 일반 시세보다 낮은 감정가 때문에 거래가 깨지고 있다고 밝혔다. 15%는 감정가격이 낮게 나오면서 판매자가 가격을 낮추거나 구입자가 다운페이를 더 많이 하는 등 재계약 과정을 거쳐야 했다. 한인사회도 상황은 마찬가지다. 플러싱의 한 부동산 중개업체 한인 관계자는 "지난해 계약의 4분의 1이 낮은 감정가로 인한 계약 파기였다"고 전했다. 건설업자들도 낮은 감정가 때문에 피해를 입는다. 전미주택건설인협회(NAHB)는 감정가에 따른 거래 중단을 경험한 건설업체가 3분의 1에 달한다고 집계했다. 또 2009년보다 2010년 같은 기간에 감정가에 따른 거래 중단이 26%나 늘었다고 밝혔다. USA투데이 최근 이 같은 감정가의 문제기 압류 주택과 까다로운 융자 절차 때문이라고 지적했다. 부동산이 상승세를 지속할 때는 문제가 되지 않지만 요즘처럼 집값이 하락한 때는 주택 감정과 융자 절차가 까다로워진다. 현재 전국 주택 가격은 최고치를 기록한 지난 2006년에 비해 30% 떨어졌으며 많은 경제학자들은 추가 하락도 전망하고 있다. NAHB 수석 이코노미스트인 데이빗 크로는 "주택 감정사들은 상태가 나쁜 압류 매물의 가치를 결정하고 인근 주택의 감정가를 결정하기 때문에 아무리 집 시설이 뛰어나도 부정적인 영향을 받을 수 밖에 없다"고 말했다. 최희숙 기자 hs_ny@koreadaily.com

2011-03-03

모기지 조정 프로그램…신청자 4명중 1명만 혜택

미국의 주택시장이 회생기미를 보이지 않고 있는 가운데 오바마 행정부가 실시한 모기지(주택담보대출) 조정 프로그램의 신청자 4명 중 1명만 혜택을 받은 것으로 나타났다. 월스트리트저널(WSJ)은 오바마 행정부의 모기지 조정 프로그램인 HAMP(Home Affordable Modification Program)를 신청한 270만명중 68만명만이 작년 말 현재 금리 조정 등의 혜택이 확정됐거나 잠정시행 기간 중인 것으로 나타났다고 28일 보도했다. WSJ의 분석에 따르면 신청자 중 절반인 약 130만명이 탈락했는데 이중 26만6천명은 서류 미비로, 25만5천명은 모기지 상환능력을 갖춘 것으로 판명돼 조정을 받지 못했다. 기준선인 73만달러 이상의 대출을 받았거나 디폴트(채무불이행) 위험이 임박하지 않은 것으로 분류돼 탈락한 사람도 상당수에 달했다. 또 77만명은 처음에 적격판명을 받아 조정혜택을 받았다가 서류미비 등의 사유가 발견됨에 따라 중간에 탈락한 것으로 집계됐다. 미 정부의 HAMP는 조정혜택이 확정되기 전 3개월의 잠정시행 기간을 거쳐야 하며 이 기간에 부적격 사유가 드러나면 탈락하게 된다. 업계에서는 HAMP의 자격 기준이 업계의 개별 은행이나 대부업체보다 엄격해 조정혜택을 받기가 쉽지 않다는 지적이 나오고 있다. 이처럼 승인 실적이 부진해지면서 2009년 오바마 행정부가 HAMP를 개시할 때 추정했던 소요예산 750억달러중 최근까지 10억달러만 소진된 것으로 집계됐으며 공화당 일부 의원들은 이 프로그램의 무용론을 제기하고 있다.

2011-02-28

[융자동향] 지난주 모기지 금리 작년 4월래 최고…30년 만기 고정 모기지 금리 평균 5.05%

지난주 30년 만기 고정 모기지 금리가 5%를 넘어 지난해 4월 이래 최고치로 상승한 것으로 조사됐다. 연방정부 주택 융자기관 프레디맥이 발표한 주요 모기지 시장 조사(PMMS)에 따르면 지난 주 30년 고정 금리 모기지(FRM, 2월 10일 기준)는 전국 평균 5.05%(0.7포인트)를 기록, 전주 4.81% 보다 0.24%포인트 상승했다. 지난해 같은 시기의 30년 고정 모기지는 4.97%였다. 재융자를 할 때 많이 사용되는 15년 고정 모기지 금리는 4.29%(0.7포인트)를 기록, 전주 평균 4.08% 보다 0.21%포인트 올랐다. 지난해 같은 기간 15년 고정 모기지는 4.34%였다. 5년 만기 재무부 채권 하이브리드 변동 모기지 금리(ARMs)는 3.92%(0.6포인트)를 기록, 전주 3.69%보다 0.23%포인트 상승했다. 전년 동기 5년 변동 모기지 금리는 4.19%였다. 1년 변동 모기지 금리는 3.35%(0.6포인트)를 기록, 전주 3.26%보다 0.09% 포인트 올랐다. 지난해 같은 기간 이 금리는 4.33%였다. 프레디맥의 프랭크 노새프트 부사장 겸 수석 이코노미스트는 “장기 채권 수익률이 경기지표가 호전되면서 상승, 이와 연동하는 모기지 금리도 올랐다”며 “그 결과 30년 만기 고정 모기지 금리 평균이 작년 4월 이후 최고치를 기록했다”고 말했다. 이성은 기자

2011-02-17

모기지 연체율 4분기 연속 감소…주택 가격은 다시 하락세

주택 소유주의 모기지 페이먼트 연체가 지속적인 감소세를 나타났다. 하지만 주택 가격이 다시 하락세로 접어듬에 따라 2011년 부동산 시장이 개선될 것이라는 전망이 퇴색하고 있다. 크레딧업체인 트랜스유니온이 발표한 보고서에 따르면 지난해 4분기 60일 이상 모기지 페이먼트를 연체한 주택 소유주는 6.41%로 2009년 같은 기간의 6.89%이후 4분기 연속 감소했다. 가주의 경우 2010년 모기지 페이먼트 연체율은 11%에서 9.14%로 하락해 가장 큰 감소세를 보였으며 이 기간 LA를 비롯한 샌디에이고와 샌프란시스코 등 가주 주요 도시 주택 가격은 상승한 것으로 조사됐다. 하지만 전문가들은 연체율이 4분기 연속 둔화되고 있지만 집값이 다시 떨어지고 있어 아직 안심하기에는 이르다고 지적했다. 트랜스유니온 파이낸셜 서비스 유닛의 팀 마틴은 "지난해 모기지 페이먼트 연체율이 계속 하락했지만 이는 소폭에 그쳤다"며 "주택 가격과 공급이 모기지 페이먼트 연체에 가장 큰 영향을 미치는 요소인데 집값이 떨어지고 있는 상황에서 올 해 부동산 시장이 개선될지는 아직 미지수"라고 말했다. 곽재민 기자

2011-02-16

다운페이 비율 크게 올렸다…모기지 은행들 조건 더 깐깐

모기지 은행들이 주택 구입시 바이어가 부담해야 하는 다운 페이먼트 비율을 크게 인상하는 등 주택구입 조건을 강화한 것으로 나타났다. 16일 월 스트리트 저널(WSJ)이 질로우닷컴의 자료를 인용한 보도에 따르면 전국 9개 주요 도시의 지난해 4분기 다운 페이먼트 중간값은 22%로 올랐다. 이는 최근 3년새 2배나 늘어난 것으며 지난 1997년 질로우닷컴이 관련 자료를 조사하기 시작한 이 후 최고 수준이다. 이처럼 다운 페이먼트 비율이 높아진 것은 모기지 연체와 압류 등이 급증하면서 은행들이 손실을 줄이기 위해 바이어들에게 많은 다운 페이먼트를 요구하고 있기 때문인 것으로 풀이된다. 실제로 지난 2009년 세인트루이스 연방준비은행의 연구 결과 다운페이먼트와 같은 바이어의 자기부담금 비율이 높아질수록 연체가 줄고 주택 가격 하락으로 인한 은행들의 피해는 줄어드는 것으로 조사됐다. 그러나 시장 전문가들은 은행이 주택 구입자에게 높은 비율의 다운페이먼트를 요구하는 것은 금융권의 손실을 줄이는데 효과적이지만 잠재 바이어들의 주택 구입을 가로막아 부동산 시장 침체의 장기화로 연결되는 요소로 작용할 수 있다고 분석했다. 게다가 지난주 30년 고정 전국 평균 모기지 이자율이 5%대를 넘어서고 있는 상황에 주택 구입 조건 강화는 잠재 바이어들에게 큰 부담으로 작용하고 있다. 이로 인해 일부 잠재 바이어들은 비교적 다운페이먼트 비율이 낮은 연방주택국(FHA)이나 재향군인 모기지로 눈을 돌리고 있지만 이마저도 추가 금리가 적용돼 주택 구입이 어렵기는 마찬가지인 상황이다. PMI그룹의 데이비드 버슨 수석 경제학자는 "높은 다운페이먼트는 은행의 위험을 줄이지만 부동산 시장의 움직임을 저해할 수 있다"며 "은행과 바이어간 밸런스를 맞추는 것이 최선의 해결책이 될 것"이라고 말했다. 한편 지난해 4분기 LA지역의 다운페이먼트 중간값은 24.1%인 것으로 조사됐다. 곽재민 기자 jmkwak@koreadaily.com

2011-02-16

[융자동향] 지난주 평균 30년 모기지 금리 4.81%

지난주 30년 모기지 금리 평균이 4.81%를 기록하며 전주와 비슷한 수준을 유지했다. 연방정부 주택 융자기관 프레디맥이 발표한 주요 모기지 시장 조사(PMMS)에 따르면 지난 주 30년 고정 금리 모기지(FRM, 2월 4일 기준)는 전국 평균 4.81%(0.8포인트)를 기록, 전주 4.80% 보다 0.01%포인트 상승했다. 지난해 같은 시기의 30년 고정 모기지는 5.01%였다. 재융자를 할 때 많이 사용되는 15년 고정 모기지 금리는 4.08%(0.8포인트)를 기록, 전주 평균 4.09% 보다 0.01%포인트 하락했다. 지난해 같은 기간 15년 고정 모기지는 4.40%였다. 5년 만기 재무부 채권 하이브리드 변동 모기지 금리(ARMs)는 3.69%(0.7포인트)를 기록, 전주 3.70%보다 0.01%포인트 떨어졌다. 전년 동기 5년 변동 모기지 금리는 4.27%였다. 1년 변동 모기지 금리는 3.26%(0.6포인트)를 기록, 전주와 같았다. 지난해 같은 기간 이 금리는 4.22%였다. 프레디맥의 프랭크 노새프트 부사장 겸 수석 이코노미스트는 “지난주 모기지 금리는 상대적으로 안정세를 보였다”며 “부동산 중개인 협회(NAR)에 따르면 지난해 4분기 주택가격은 지난 1971년 이래 가장 어포더블, 즉 가장 알맞은 것으로 기록됐다”고 말했다. 이성은 기자

2011-02-10

주택 융자·이자율 등 각종 정보, 우리 웹사이트 통해 얻으세요

엘몬테 지역에서 리커마켓을 운영하고 있는 마이크 헤레스는 최근 자신의 주택 재융자를 위해 인터넷을 이용하고 있다. 헤레스는 "예전에는 융자 브로커에게 연락해서 일을 맡겼는데 요즘은 인터넷으로 먼저 이자율이나 각종 조건 등을 검색한 후 실무자들과 이야기를 하고 있다"며 "인터넷에 각종 정보들이 잘 나와있어 조금만 신경쓰면 많은 도움을 받을 수 있다"고 말했다. 뉴욕타임스는 거대 융자업체마다 인터넷 홈페이지를 융자 실수요자들이 쉽게 알 수 있도록 고치면서 많은 도움을 주고 있다고 보도했다. 융자자와 은행을 연결해주고 있는 렌딩트리(Lending Tree)의 경우 지난 연말 웹사이트를 대대적으로 개편했다. 기본적으로 각 은행을 통해 받을 수 있는 이자율과 함께 최근 업계 동향을 포함한 다양한 정보와 실제 융자를 받은 사람들의 후기 및 질문과 답변 코너까지 상세하게 게재하고 있다. 온라인 융자업체인 퀴큰론스(Quicken Loans)는 이 업체를 통해 융자를 받은 사람들의 경험담을 긍정적인 것은 물론 부정적인 것까지 공개하면서 수요자들의 신뢰 쌓기에 주력하고 있다. 이 업체는 올 3월부터 감정부터 클로징까지 융자 과정을 실시간으로 모니터할 수 있는 아이폰용 애플리케이션도 제공할 계획이다. 온라인 업체들뿐 아니라 대형은행들도 인터넷 활용도를 높이고 있다. 뱅크오브아메리카는 '듀얼 패스'(Dual Path) 온라인을 통해 주택 초보 구입자와 경험자를 위한 섹션을 따로 제공하고 있다. 은행측은 "9학년 정도만 되면 이해할 수 있는 수준으로 쉽고 간단하게 인터넷 정보 코너를 만들고 있다"고 밝혔다. 시장조사기관 해리스인터랙티브가 2010년 12월 1300명의 주택 소유주를 대상으로 실시 발표한 조사에 따르면 61%가 인터넷 등을 통해 주택 융자 상품을 비교한 후 선택하는 반면 나머지 39%는 사전 조사없이 처음 선정한 곳에서 융자를 받는 것으로 나타났다. 이는 일반 상품의 경우 90%가 넘는 소비자들이 인터넷 등을 통해 가격 정보를 비교하는 것에 비하면 아직 매우 낮은 수준이다.

2011-02-09

"융자조정 호기" 긴줄…텐트촌까지 등장

미 대형은행 담당자 총출동 무료에 성공 확률 높아 인기 샌프란시스코서도 원정 대기 "모기지 페이먼트 조정 받으세요." 주택 융자 조정 성공 확률이 높은 것으로 유명한 비영리단체 NACA((Neighborhood Assistance Corporation of America)의 '주택 차압 방지 박람회(Save The Dream Tour)' LA행사가 오늘(20일)부터 시작된다. 모기지 페이먼트 납부에 어려움을 겪고 있는 남가주 지역의 주택 소유주들을 위해 마련된 이번 행사에는 뱅크오브아메리카 웰스파고 체이스 등 10~15개 대형은행의 융자 담당자 50여명이 참석하며 NACA의 카운슬러 250여명도 참여한다. 은행 관계자들이 주택 융자금 상환 이자율 재조정과 재융자 등에 대한 상담을 직접 해주며 신청서 작성 워크숍 상담 면담 등으로 진행된다. NACA의 행사는 비용이 전혀 안드는 무료 서비스인데다 융자 조정 확률이 높아 인기가 높다. 이를 반영하듯 행사가 열리는 USC인근 LA스포츠 아레나에는 이미 4일 전부터 희망자들이 몰렸고 텐트촌까지 만들어졌다. 행사 시작 하루 전인 19일 오전에는 대기자 줄이 200피트까지 이어졌다. 제일 앞자리를 차지한 아구스 세사씨 부부는 "대형 은행의 융자 담당자들이 직접 융자 재조정을 해준다고 친구가 알려줘 샌프란시스코에서 왔다"며 "17일 새벽 2시에 현장에 도착해 첫번째 자리를 맡을 수 있었다"고 말했다. 그는 "현재 월 모기지 페이먼트가 5000달러인데 1000달러 이상만 줄이면 집을 지킬 수 있을 것 같다"고 말했다. 또 다른 주택 소유주 역시 "월 2500달러의 모기지 페이먼트를 내고 있는데 곧 변동 모기지로 바뀔 예정이어서 이를 낮은 이자율의 고정으로 변경하고 싶어 줄을 섰다"며 "NACA측 관계자가 나와 참가자 10명중 8명이 융자 조정을 받았을 만큼 성공률이 높다고 말해 융자 조정에 대한 기대감이 크다"고 덧붙였다. 이번 행사는 30일까지 11일간 열리며 상담은 오전 8시~오후 9시까지 진행된다. NACA의 관계자는 "지난 2009년 11월 LA컨벤션센터에서 5일간 열렸던 행사에도 5만명이 참석할 정도로 성황을 이뤘다"며 "집계 결과 융자 조정을 받는 확률이 80%에 이르는 것으로 나타났다"고 밝혔다. NACA는 지난 1990년 보스턴에서 창립됐으며 첫주택 구입 지원과 융자 재조정은 물론 주택관련 서비스를 제공하는 비영리단체다. LA를 비롯 전국 40여곳에 지부를 두고 있다. 박람회에 대한 더 자세한 정보는 NACA 웹사이트(https://www.naca.com/)에서 확인할 수 있으며 다음 박람회는 2월3일부터 7일까지 애리조나주 피닉스 컨벤션센터에서 열릴 예정이다. ▶문의:(888)499-6222 글.사진=진성철 기자

2011-01-19

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